7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平出席會議并發表重要講話。中共中央政治局常委李強、趙樂際、王滬寧、蔡奇、丁薛祥、李希出席會議。新華社記者 謝環馳 攝

引言：時代坐標與核心轉向

2025年7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。這是繼2015年之后，時隔近十年，黨中央再次召開的最高規格的城市工作專題會議。在當前中國經濟社會發展進入新階段的背景下，此次會議不僅是對過去十年城市工作的總結與反思，更是對未來一個時期中國城市發展道路的頂層設計與戰略擘畫，具有里程碑式的重大意義。

會議最核心、最根本的戰略判斷，在于對我國城市發展所處歷史方位的精準界定。新華社通稿明確指出：

“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

這一判斷，是理解本次會議所有后續政策部署的“總鑰匙”。它標志著過去數十年以土地為核心、以規模擴張為特征的城市化上半場已基本結束，一個以人為核心、以內涵式發展為特征的下半場正式拉開帷幕。從“增量擴張”到“存量提質”，這不僅是發展方式的轉變，更是發展理念、發展動力和工作重心的系統性、根本性重塑。

本文旨在基于官方發布的會議精神，通過與1978年、2015年等歷次重要會議的縱向對比，深入剖析2025年會議的獨特精神與核心導向。重點聚焦于此次戰略轉向對國民經濟兩大支柱產業——房地產業和建筑業——所帶來的深遠影響，系統解讀其面臨的挑戰、蘊含的機遇，并為相關企業和從業者提供一份具有前瞻性的行業發展指南。

歷史回溯與演進：從增量擴張到存量提質

任何一次重大會議的召開，都根植于其特定的時代背景，并與歷史形成深刻的對話。要準確理解2025年中央城市工作會議的“新”意，就必須將其置于中國城市化波瀾壯闊的進程中進行考察。通過回顧歷次關鍵會議的政策脈絡，我們可以更清晰地看到一條從“奠基”到“擴張”，再到“轉型”的演進路徑。

1978年會議：城市建設的“歷史性轉折”

1978年3月，在改革開放的序幕剛剛拉開之際，國務院召開了第三次全國城市工作會議。這次會議被認為是中國城市建設“歷史性轉折的一個新起點”。在經歷了特殊歷史時期的停滯后，城市的功能和地位被重新認識和確立。

1990年代-2015年：市場化加速與“增量時代”

  從1978年到2015年的37年間，中國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。這一時期，城市發展的核心驅動力逐漸從計劃轉向市場，房地產行業也從福利分房走向全面商品化，成為拉動經濟增長的重要引擎。

  典型抓手：會后大力推進的“棚戶區改造”，特別是貨幣化安置，是“增量時代”末期解決民生問題與消化房地產庫存相結合的典型政策，其本質仍然是創造新的購房需求，刺激增量市場。

  轉型伏筆：值得注意的是，2015年會議也為后來的轉型埋下了伏筆。正是在這次會議前后，“房子是用來住的、不是用來炒的”這一著名論斷被提出，為房地產市場的根本性變革指明了方向。

  可以說，2015年的會議是一次承前啟后的會議，它既是對“增量時代”輝煌成就的總結，也是對其所帶來問題的系統性治理，并開始為未來的“存量時代”進行思想和理論上的準備。

  2025年會議：存量時代的“根本性轉向”

  如果說2015年會議是轉型的序曲，那么2025年會議則是轉型的正式宣告。兩次會議相隔近十年，中國城市發展的內外環境已發生深刻變化，政策的重心也隨之實現了根本性轉移：

  2025年中央城市工作會議標志著中國城市發展范式的根本性轉變。它不再將城市化視為一個無限擴張的過程，而是將其視為一個需要精耕細作、提質增效的系統工程。這一轉變，意味著過去三十多年來支撐房地產和建筑業高速增長的“增量邏輯”已經觸頂，兩大行業必須在“存量時代”的新規則下，尋找新的生存與發展之道。這既是前所未有的挑戰，也孕育著結構性的新機遇。

  核心解讀：房地產“發展新模式”的內涵與路徑

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其發展方向歷來是城市工作會議關注的重中之重。2025年的會議沒有回避當前行業面臨的深刻調整，而是高屋建瓴地提出了“加快構建房地產發展新模式”的戰略任務。這不僅是對當前市場風險的回應，更是對行業未來可持續發展的長遠謀劃。

  從“房住不炒”到“發展新模式”的深化

自2016年首次提出以來，“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位已成為房地產調控不可動搖的基石。如果說“房住不炒”是確立了原則和底線，那么“發展新模式”則是這一原則在新發展階段的具體化、制度化和體系化構建。二者是一脈相承、層層遞進的關系。

“加快構建房地產發展新模式，是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，著眼于破解房地產發展難題和防范風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。”

  這一論述清晰地表明，“新模式”的提出，根源于我國房地產市場“供求關系發生重大變化”——住房總量短缺的時代已經過去，結構性供給不足成為主要矛盾。因此，“新模式”并非對“房住不炒”的替代或轉向，而是要在堅持“房住不炒”定位的基礎上，通過系統性改革，從根本上解決行業發展的深層次問題。

“新模式”的核心支柱與內涵

  綜合會議精神和權威解讀，房地產“發展新模式”主要建立在三大支柱之上：供給體系的重構、發展主線的切換，以及經營方式的轉型。

 1. 供給體系重構：“雙軌制”的明確

  “新模式”最核心的變革在于重構住房供給體系，明確了政府與市場的角色分工，形成了“保障”與“市場”并行的“雙軌制”住房制度。

  在“人民城市”理念指引下，通過城市更新和社區營造，提升居民的居住品質和歸屬感

  2. 發展主線切換：以“城市更新”為新引擎

  如果說過去的房地產是“增量開發”的單引擎驅動，那么“新模式”下的房地產則切換為以“城市更新”為核心的新引擎。會議將“以推進城市更新為重要抓手”提升到了前所未有的戰略高度。

  3. 經營方式轉型：告別“三高”模式

  “高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”模式，是過去房地產行業野蠻生長的典型特征，也埋下了巨大的金融風險隱患。“新模式”的構建，必然要求房企在經營方式上進行一場深刻的自我革命。

  對房地產市場與企業的戰略影響

  “發展新模式”的全面推進，將從根本上重塑房地產行業的生態：

  從開發商到服務商：單一的住宅開發商將難以為繼，必須向“開發+運營+服務”的綜合性城市服務商轉型。

  新賽道涌現：城市更新、長租公寓、代建服務、資產管理、社區養老、綠色建筑、智慧社區等領域，將成為房企開辟“第二增長曲線”的主戰場。

  告別短期投機：房價普漲時代結束，依靠短期買賣獲取暴利的投機空間被極大壓縮。

擁抱長期主義：投資邏輯將轉向長期持有、價值運營。核心城市群、都市圈內具有良好現金流和增值潛力的存量資產，將成為資本追逐的焦點。房地產投資信托基金（REITs）等金融工具將在盤活存量資產中扮演更重要的角色。

深度剖析：建筑業高質量發展的方向與挑戰

  作為城市建設的實施主體，建筑業的發展與城市工作會議的精神緊密相連。2025年的會議不僅為建筑業設定了新的發展底線，也指明了轉型升級的新動能。從“建造”到“智造”，從追求“高度”到追求“溫度”，建筑業正迎來一場深刻的品質革命。

  安全與韌性：建筑業的新底線與新使命

  本次會議將“著力建設安全可靠的韌性城市”作為七大重點任務之一，并提出了一系列具體要求，這為建筑業劃定了新的安全底線，也帶來了巨大的市場機遇。

  1. “嚴格限制超高層建筑”的深刻內涵

  會議明確提出“嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。這一表述看似簡單，實則蘊含著對過去城市發展模式的深刻反思。

  推進城市基礎設施生命線安全工程建設，如圖所示的地下綜合管廊，是提升城市韌性的關鍵舉措

  2. “基礎設施生命線”與“房屋安全”的巨大市場

  限制增量“高大上”的同時，會議為存量“補短板”開辟了巨大市場。相關表述包括：

  “推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；……全面提升房屋安全保障水平；強化城市自然災害防治，統籌城市防洪體系和內澇治理……”

  這些任務將催生數個萬億級的細分市場：

綠色與智慧：建筑業轉型升級的新動能

  如果說“安全”是底線，那么“綠色”和“智慧”則是建筑業邁向高質量發展的兩大核心動能。會議對建設“美麗城市”和“智慧城市”的部署，為建筑業的科技創新和產業升級指明了方向。

  1. “美麗城市”驅動綠色建造

  會議要求“著力建設綠色低碳的美麗城市”，并推動“減污降碳擴綠協同增效”。這一要求將貫穿于建筑的全生命周期，從規劃設計、材料生產、施工建造到運營維護，都必須烙上“綠色”的印記，并帶來更多產業機遇：

  綠色建材：高性能節能門窗、環保涂料、可再生骨料、固廢利用建材等將迎來廣闊的應用前景。

  裝配式建筑：作為一種工業化的建造方式，裝配式建筑在節能、節水、減少建筑垃圾方面優勢顯著，將得到更大力度的推廣。

  建筑節能改造：對存量公共建筑和居住建筑進行節能改造，是實現建筑領域“雙碳”目標的關鍵路徑，市場潛力巨大。

  光儲直柔一體化：將光伏發電、儲能、直流配電和柔性用電相結合，使建筑從能源消耗者轉變為能源產消者，是未來綠色建筑的終極形態。

  中海金融中心（大吉巷）項目1號樓創新性地集成了"光儲直柔"技術體系，打造了北京首個商業辦公零碳建筑和光儲直柔技術集成示范方案。

  2. “智慧城市”賦能智慧建造

  會議提出“著力建設便捷高效的智慧城市”，并強調要“創新城市治理的理念、模式、手段”。智慧城市的建設，離不開智慧建造作為底層支撐。

  BIM/CIM技術：建筑信息模型（BIM）和城市信息模型（CIM）的應用，將從設計階段延伸到施工、運維全過程，實現建筑的數字化、可視化管理。在城市更新和基礎設施改造中，BIM/CIM能夠有效避免管線沖突、優化施工方案。

  物聯網與傳感器：在建筑和基礎設施中植入傳感器，通過物聯網技術進行實時監測，可以實現對橋梁、管網、建筑結構安全的智能預警和健康診斷。

  人工智能與機器人：AI可以用于優化設計方案、預測施工風險，而建筑機器人則可以在噴涂、焊接、砌筑等重復性、高風險的崗位上替代人力，提升施工效率和質量。

對建筑業企業的影響與應對

  面對安全、綠色、智慧的新要求，傳統建筑業企業必須加速轉型，否則將被時代淘汰。

  技術路徑之變：企業必須從依賴“人口紅利”的勞動密集型模式，轉向依靠“技術紅利”的技術密集型模式。加大對綠色建造、智能建造技術的研發投入，是生存和發展的必由之路。

  業務結構之變：業務范圍需要從單一的工程承包，向“投資-設計-建造-運營”一體化的全生命周期服務商拓展。尤其是在城市更新和基礎設施運維領域，蘊含著巨大的長期服務合同機會。

  人才需求之變：市場對人才的需求，將從傳統的土木工程師，轉向既懂建筑工程，又懂BIM、物聯網、大數據、新材料的復合型、創新型人才。企業的人才戰略和培養體系亟待升級。

  2025年中央城市工作會議為建筑業設定了“安全、綠色、智慧”三大轉型方向。限制超高層建筑是“安全”底線的體現，而基礎設施更新和房屋安全保障則打開了存量市場的廣闊空間。“綠色”和“智慧”不僅是技術升級的方向，更是建筑業培育新質生產力、實現高質量發展的核心動能。建筑企業唯有主動擁抱變革，在技術、業務和人才上全面升級，才能在新的發展階段立于不敗之地。

總結與展望：邁向中國特色城市現代化新路

  時隔近十年，2025年中央城市工作會議的召開，無疑是中國城市發展史上的又一個重要分水嶺。會議以其對發展階段的精準判斷和對未來路徑的清晰擘畫，深刻回答了“建設什么樣的城市、怎樣建設城市”的重大時代命題。其核心精神，可以高度概括為：以“人民城市”為根本理念，以“內涵式發展”為核心主線，推動城市工作從過去注重“速度與規模”的增量擴張，向全面追求“質量與效益”的存量提質實現根本性轉變。

  這一根本性轉變，對作為城市發展“一體兩翼”的房地產業和建筑業，提出了系統性的重塑要求，也指明了前所未有的發展機遇。

  展望未來，此次會議所開啟的，不僅僅是政策周期的調整，更是一場關乎發展哲學的深刻變革。城市、產業與人的關系將在新的框架下被重新定義和塑造。從“產-城-人”到“人-城-產”，發展邏輯的倒轉，意味著城市的終極目標是服務于人的全面發展。走好這條“中國特色城市現代化新路子”，將是所有城市管理者、產業參與者和市民面臨的長期課題和共同機遇。一個更加宜居、韌性、智慧的中國，將在這次深刻的轉型中，掀起新的行業綠色、低碳轉型浪潮。