為深入貫徹黨的二十大、二十屆三中全會(huì)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要決策部署和習(xí)近平總書(shū)記在聽(tīng)取海南省委和省政府工作匯報(bào)時(shí)的重要講話精神，落實(shí)省委、省政府工作安排，主動(dòng)適應(yīng)城市發(fā)展模式深刻轉(zhuǎn)型，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要，更好發(fā)揮政策引領(lǐng)作用，大力實(shí)施城市更新行動(dòng)，帶動(dòng)促進(jìn)有效投資，增強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Α?yōu)化發(fā)展空間，提高城市宜居水平和安全韌性，加快推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，結(jié)合我省實(shí)際，制定以下政策措施。

一、增強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)作用

（一）科學(xué)編制城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。堅(jiān)持規(guī)劃先行，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊(yùn)、歷史傳承和熱帶特色資源環(huán)境與城市更新工作相融合。各市縣依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃，因地制宜組織編制城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，合理劃定城市更新單元，統(tǒng)籌指導(dǎo)、有序推進(jìn)城市更新工作。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（二）優(yōu)化規(guī)劃編制實(shí)施管理。各市縣可采取單元+地塊分層級(jí)詳細(xì)規(guī)劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實(shí)際需求，編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。在單元層級(jí)詳細(xì)規(guī)劃中，明確單元主導(dǎo)功能、管控要求等，預(yù)留彈性空間；在地塊層級(jí)詳細(xì)規(guī)劃中，明確保留、改造、拆除的更新區(qū)域和地下空間開(kāi)發(fā)利用范圍；合理確定用地性質(zhì)和地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標(biāo)，細(xì)化用途混合或兼容要求，推進(jìn)土地混合利用。城市更新實(shí)施主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃及任務(wù)要求同步制定城市更新實(shí)施方案，將城市體檢作為編制實(shí)施方案的基礎(chǔ)，落實(shí)好年度計(jì)劃、土地供應(yīng)、資金統(tǒng)籌、時(shí)序安排以及項(xiàng)目建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)要求等內(nèi)容。堅(jiān)持墾地融合理念，依據(jù)市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃和城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，合理制定墾區(qū)更新實(shí)施方案，納入市縣城市更新計(jì)劃統(tǒng)籌實(shí)施。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司，各市縣人民政府）

（三）優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則。城市更新項(xiàng)目新增補(bǔ)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施占地面積(含建筑投影面積)在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎(jiǎng)勵(lì)面積，不計(jì)入容積率。推進(jìn)老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在保障建筑質(zhì)量安全的前提下，鼓勵(lì)對(duì)原有合法廠房進(jìn)行隔層改造、功能調(diào)整。推進(jìn)“清涼城市”建設(shè)，對(duì)原有建筑加裝連廊、電梯等配套設(shè)施，允許增設(shè)的地上停車(chē)庫(kù)、配電房“下改上”等不計(jì)入容積率。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

二、完善土地供給保障

（四）優(yōu)化項(xiàng)目土地政策。城市更新項(xiàng)目涉及土地出讓的，各市縣可結(jié)合實(shí)際情況合理確定競(jìng)買(mǎi)保證金。鼓勵(lì)在城市更新項(xiàng)目中合理開(kāi)發(fā)利用地下空間，各市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)際，評(píng)估后確定國(guó)有建設(shè)用地地下空間使用權(quán)價(jià)格，并充分考慮成本差異，實(shí)行地價(jià)向下遞減的優(yōu)惠政策。除國(guó)家另有規(guī)定外，新開(kāi)發(fā)利用地下三層及以下可免收土地出讓價(jià)款（租金）。城市更新項(xiàng)目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，重新設(shè)定出讓年期，涉及的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定評(píng)估確定后繳交。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（五）完善存量用地政策。實(shí)行城市更新存量用地用途轉(zhuǎn)換期政策，既有建筑在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，享受按原用途、原權(quán)利類(lèi)型使用土地的5年過(guò)渡期政策，過(guò)渡期滿和涉及轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，按新用途、新權(quán)利類(lèi)型、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議方式辦理。城市更新項(xiàng)目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星土地（累計(jì)面積不超過(guò)城市更新項(xiàng)目總面積的10%），確實(shí)無(wú)法按宗地單獨(dú)供地的，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)給土地使用者。在實(shí)施城市更新過(guò)程中，對(duì)于歷史形成的沒(méi)有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，根據(jù)尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關(guān)規(guī)定妥善處理。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（六）探索多種供地方式。在先行確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開(kāi)擇優(yōu)原則，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入機(jī)制組織采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)土地可依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓。原土地使用權(quán)人改變土地用途、原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但劃撥決定書(shū)、出讓合同、法律法規(guī)明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。協(xié)議出讓受讓人為原土地使用權(quán)人或原土地使用權(quán)人組建的聯(lián)合體、設(shè)立新公司的，可以簡(jiǎn)化申請(qǐng)改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的辦理程序。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（七）探索跨項(xiàng)目統(tǒng)籌運(yùn)作。城市更新可探索在各市縣轄區(qū)范圍內(nèi)跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化的運(yùn)作模式，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。探索片區(qū)更新“肥瘦搭配”、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌運(yùn)作模式，對(duì)更新改造任務(wù)重、經(jīng)濟(jì)無(wú)法平衡的，可與儲(chǔ)備地塊統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)改造，實(shí)現(xiàn)綜合平衡。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

三、創(chuàng)新項(xiàng)目監(jiān)管模式

（八）納入省重大項(xiàng)目管理。支持符合條件的城市更新項(xiàng)目納入省重大項(xiàng)目，依法依規(guī)給予資金、用地、用林等方面支持，并通過(guò)重大項(xiàng)目快速反應(yīng)協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中存在的堵點(diǎn)、難題。各市縣應(yīng)建立城市更新項(xiàng)目審批“綠色通道”，強(qiáng)化部門(mén)協(xié)同，壓縮審批時(shí)限，全面提升項(xiàng)目審批效率，確保城市更新項(xiàng)目快速落地實(shí)施。（責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省營(yíng)商環(huán)境建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（九）提高項(xiàng)目審批服務(wù)效能。優(yōu)化建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查程序。用地單位可憑土地出讓合同等材料辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續(xù)。由同一主體實(shí)施的更新單元、單元內(nèi)多個(gè)更新項(xiàng)目可采取整體打包方式統(tǒng)一立項(xiàng)、招標(biāo)、竣工驗(yàn)收，加速推進(jìn)城市更新項(xiàng)目落地實(shí)施。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省財(cái)政廳、省營(yíng)商環(huán)境建設(shè)廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十）鼓勵(lì)實(shí)施綠色低碳建造。積極推廣博鰲零碳示范區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)城市更新領(lǐng)域城鎮(zhèn)既有建筑改造升級(jí)，提升城鎮(zhèn)新建建筑節(jié)能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來(lái)社區(qū)。鼓勵(lì)結(jié)合綠色低碳建筑認(rèn)定評(píng)價(jià)實(shí)際，對(duì)二星級(jí)及以上綠色建筑、超低（近零、零）能耗建筑、低碳（近零碳、零碳）建筑按規(guī)定落實(shí)相關(guān)信貸政策支持。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省委金融辦、中國(guó)人民銀行海南省分行、海南金融監(jiān)管局，各市縣人民政府）

（十一）優(yōu)化安置方式。充分保障被征遷居民選擇安置方式的自主權(quán)和相關(guān)合法權(quán)益，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目平穩(wěn)有序開(kāi)展。在推動(dòng)城市更新過(guò)程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購(gòu)代建”方式安置，鼓勵(lì)收購(gòu)商品房用于城中村改造安置房。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十二）優(yōu)化商品房配建項(xiàng)目監(jiān)管。在落實(shí)現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，優(yōu)化調(diào)整監(jiān)管賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的資金撥付，各市縣可根據(jù)實(shí)際，在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、完成外立面裝飾、竣工驗(yàn)收、取得竣工備案表等環(huán)節(jié)調(diào)整資金撥付節(jié)點(diǎn)與比例，減輕項(xiàng)目企業(yè)資金流動(dòng)性壓力。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十三）推進(jìn)新型住宅建設(shè)。支持各市縣在城市更新項(xiàng)目中探索建設(shè)立體生態(tài)住宅項(xiàng)目，出臺(tái)相應(yīng)技術(shù)導(dǎo)則，注重從設(shè)計(jì)上提升住宅品質(zhì)。優(yōu)化住宅項(xiàng)目容積率等計(jì)算規(guī)則，促進(jìn)住宅更新?lián)Q代，推動(dòng)住宅高質(zhì)量發(fā)展，改善人居環(huán)境。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）